開始落地！購房按套內(nèi)面積計價！公攤要成歷史了？

把傷痕當(dāng)酒窩

近日，#多地官宣將“取消公攤”#相關(guān)話題登上熱搜第一。一周之內(nèi)，河北張家口、湖南衡陽，兩地先后官宣“取消公攤面積”，引起廣泛討論與關(guān)注。

公攤面積過大、導(dǎo)致得房率過低，一直是讓購房者頭痛的問題之一。去年以來，多地陸續(xù)提出探索按照套內(nèi)面積計算房價，零公攤時代似乎距離我們越來越近。

多數(shù)網(wǎng)友對“取消公攤”報有積極態(tài)度，認為這是適時之舉。但也有網(wǎng)友持悲觀態(tài)度，認為即使如此，其他買房花銷并不會減少。還有網(wǎng)友則關(guān)心取消公攤后，此前購買房子在公攤面積上的花費是否可以退回。

公攤制度從何而來？“取消公攤”會成為大勢所趨嗎？此番利好政策如何能真正傳導(dǎo)到購房者身上？這些熱點問題值得關(guān)注。

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多地明確“取消公攤面積”

12月17日，河北省張家口市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局等四部門聯(lián)合發(fā)布關(guān)于印發(fā)《關(guān)于推動房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》的通知，落實取消普通住宅和非普通住宅的標(biāo)準(zhǔn)相關(guān)政策，取消商品房銷售價格限價機制，鼓勵實行“現(xiàn)房銷售”，逐步推進“取消公攤”。

12月12日，衡陽市自然資源和規(guī)劃局等部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于全市商品房銷售實行套內(nèi)建筑面積計價的通知》，明確自2025年1月1日起，衡陽市商品房銷售實行套內(nèi)建筑面積計價。

今年更早之前，廣東肇慶和湖南湘潭等地就提出“取消公攤”。湘潭市在今年9月就已明確提出，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以實行按住房套內(nèi)面積（不含公攤面積）進行計價、宣傳和銷售的政策。而肇慶則在今年5月出臺“21條”措施促進房地產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展，明確從2024年5月1日起，實行按住房套內(nèi)面積計價宣傳銷售，優(yōu)化和公開住房公攤面積計算方式，合理適度提高得房率。

不過，無論是肇慶還是湘潭，它們的步伐都停留在了“銷售計價宣傳”這一環(huán)節(jié)。湖南衡陽此次出臺新政做到了“更進一步”：一是要求開發(fā)商和房產(chǎn)中介按照套內(nèi)建筑面積計價宣傳銷售的同時，還明確要求商品房網(wǎng)簽合同按套內(nèi)建筑面積計算；二是要求開發(fā)商詳細公示分?jǐn)偟墓灿貌课坏拿�稱、面積、用途等，這將改變公攤面積是一筆糊涂賬的現(xiàn)狀。

此外，包括廣州、杭州、長沙和廈門等地，雖然未明確取消公攤，但也通過放寬對贈送面積限制、優(yōu)化陽臺等空間面積計算規(guī)則等方式提高實際得房率。

對于一些實際得房率較低的房子而言，如果按照“套內(nèi)面積計價”的方式購買，對部分購房者來說，相當(dāng)于以更低的總價購得了相同戶型的房產(chǎn)。

而在實際情況中，這一優(yōu)勢更多地取決于開發(fā)商愿意讓利的程度。比如在衡陽，雖然衡陽目前已經(jīng)官宣取消公攤，并但不同的開發(fā)商在執(zhí)行層面可能還會存在一定的差異。衡陽本地的房產(chǎn)中介小楊稱，衡陽目前多數(shù)新盤處于尾盤銷售階段，新開盤的項目并不多，開發(fā)商并不一定愿意給出很大折扣優(yōu)惠。有的項目原本可以給出九五折優(yōu)惠，但如果按照套內(nèi)面積計價的話，開發(fā)商可能就會把折扣優(yōu)惠收回去。

02

公攤面積不透明飽受詬病

只要是買過房子的人，相信都對公攤影響房屋面積痛感強烈。目前，我國商品房銷售主要采取建筑面積計價。建筑面積包含了套內(nèi)建筑面積+公攤面積。公攤一般包括電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務(wù)公共用房和管理用房的建筑面積。一般來說，公攤面積占總建筑面積的20%–30%之間。這意味著購買100多平方米的住宅，實際居住面積可能僅70-80平方米。

公攤制度和新房預(yù)售制都源自香港，上世紀(jì)90年代引入內(nèi)地。但香港已于2013年廢除了該制度。國際上，多數(shù)國家和地區(qū)采用套內(nèi)面積銷售。

在我國，針對公攤面積的改革，目前主要以地方探索為主。2019年，住建部曾發(fā)布《住宅項目規(guī)范》公開征求意見的通知，提出“住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進行交易”。但2022年3月，住建部再度發(fā)布《住宅項目規(guī)范》公開征求意見的通知，未再提及套內(nèi)面積交易的說法。

公攤一直以來都有相當(dāng)大的爭議。一般來說，少有專業(yè)機構(gòu)在業(yè)主或第三方專業(yè)機構(gòu)的監(jiān)督下弄清楚每戶的實際公攤面積，而購房者卻要為此付費，這就造成了巨大的不透明。此前，公攤面積的比例通常由開發(fā)商自行確定，許多購房者在購房后常發(fā)現(xiàn)實際使用面積與合同約定的面積差距懸殊。取消公攤面積計價的核心意義在于讓房價更透明。

近期，各地公攤制度開始松動，是一個好的信號。按套內(nèi)建筑面積計價，就是讓消費者明明白白消費。買的房有多大，得到的就是相應(yīng)面積的生活空間。購房“所見即所得”，既尊重了知情權(quán)，讓市場更透明，還擠掉銷售“水分”，降低購房交易成本，有助于穩(wěn)定消費預(yù)期，增強消費信心。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，公攤面積的不透明性和前后不一致性，才是許多購房者面臨的根本問題。“很多購房者之所以對公攤面積有所計較，是因為許多開發(fā)商在設(shè)計樣板房時會把公攤面積做得很小，但實際交房時情況卻并非如此。”

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進表示，多地政策接連出臺說明取消公攤是2025年的一項重要工作。在嚴(yán)躍進看來，部分城市在實施按套內(nèi)面積計價后，購房者簽約面積即為實際入住面積，將有效解決以往“買大住小”的困擾，切實保障購房者權(quán)益。

03

取消公攤能降低購房成本嗎？

從網(wǎng)絡(luò)反饋看，“取消公攤”的措施基本得到了大眾的肯定。但流傳著一些反對“取消公攤”的說法。有一種聲音認為，“羊毛出在羊身上”，房價或?qū)⒁虼松蠞q。對此，嚴(yán)躍進認為，公攤部分的房價肯定會最終轉(zhuǎn)移到套內(nèi)面積的計算上，但這也使得房價更加真實，能給購房者呈現(xiàn)更直觀的房價。

同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)表示，按套內(nèi)面積計算單價可能會進一步強化房價上漲的預(yù)期。“由于開發(fā)商的開發(fā)成本是既定的，如果按照套內(nèi)面積來計算，一般會導(dǎo)致房屋單價上升。比如原來100萬元買100平方米的房子，套內(nèi)面積是75平方米，如果按建筑面積計算單價的話是10000元/平方米，按75平方米套內(nèi)面積計算單價是13333元/平方米，購房者的購房款總額不會變，只是房屋單價的標(biāo)簽發(fā)生變化。”

也有業(yè)內(nèi)人士分析指出，無論商品房按套內(nèi)面積計價還是按建筑面積計價，對購房整體成本的影響可能并沒有想象中大，本質(zhì)上是商品房價格計算方法的差異，對房價影響整體較小。

既然總價一樣，對于購房者來說，按套內(nèi)面積計價又會有哪些利好呢？廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，如果只是按照建筑面積計價，購房者并不知道公攤面積是多少；如果按套內(nèi)面積計價，就能知道得房率有多高，從而可以對比、選擇那些公攤占比較小的項目。“過去開發(fā)商偷換概念，做大公攤，如果有了比較與競爭，會倒逼開發(fā)商節(jié)約公攤，這對購房者是一項利好。”

以具體的一套房產(chǎn)為例，總價不變的情況下，以無公攤面積計價，當(dāng)然會顯得單位價格更高。但這不等同于房價上漲，而是計價單位發(fā)生了變化，而且由于擠掉了開發(fā)商上下其手的空間。人們對購房更有把握，購房結(jié)果更可預(yù)期。

04

取消公攤會全國推廣嗎？

有分析師表示，取消公攤、按套內(nèi)建筑面積計價，有利于進一步增強購房信心，加速剛性和改善型購房需求的釋放，助推房地產(chǎn)的止跌回穩(wěn)。張家口、衡陽的政策，為其他城市提供了新的樣本，在新的房地產(chǎn)工作基調(diào)下，不排除2025年會有更多城市跟進。

在廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來，“取消公攤”應(yīng)該就是按照套內(nèi)面積計價，但是并不意味著公攤面積就沒有了，因為電梯井、樓梯間等公攤面積是客觀存在，這部分的成本，不太可能由開發(fā)商單獨來承擔(dān)。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也認為，公攤面積很難真正意義上取消，公攤面積在一定程度上代表了生活品質(zhì)。上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進則認為，現(xiàn)在做公攤有很多優(yōu)惠政策，比如增加一些公攤面積，可以不計容或不計建筑面積，客觀上也是鼓勵房企做大公共部位，所以只要把控到位，小區(qū)的居住品質(zhì)不會降低。

整體來看，高得房率成為樓市的“新氣象”，對于新購房者來說無疑是件好事。但真正的公攤制度改革，不能止于新房市場。比如過往購買的計入了公攤面積的住房，是否能夠重新計算房子的套內(nèi)面積？以住房面積為基礎(chǔ)的物業(yè)費和供暖費等相關(guān)費用是否應(yīng)該調(diào)整？這些都是公攤制度變革背后的未解題。

目前，有專家認為如果最終網(wǎng)簽和交易都是按照套內(nèi)面積計算，不動產(chǎn)權(quán)證上也是套內(nèi)面積，那么稅費、物業(yè)費肯定也是應(yīng)該按照套內(nèi)面積來計算。但也有專家指出，物業(yè)管理費還是會按照建筑面積計價，諸如樓道打掃等，這是屬于公攤的內(nèi)容。還業(yè)內(nèi)人士提出，除了稅費、物業(yè)費，還有其他跟房子相關(guān)的其他費用，比如北方還有取暖費，這些費用都應(yīng)該遵循交易過程中網(wǎng)簽合同核定的套內(nèi)面積。除非購房合同中另有規(guī)定，而且房產(chǎn)證中既標(biāo)明了建筑面積，也標(biāo)明了套內(nèi)面積，那么可能還有一些靈活選擇的空間。

隨著各地得房率調(diào)整探索的推進，針對以上諸多問題，要有更多確定性的配套和保障政策出臺，比如完善測繪規(guī)范，更新房屋計價標(biāo)準(zhǔn)，明確公攤部位管護責(zé)任等。

從長遠來看取消公攤是大勢所趨，對經(jīng)濟社會的影響意義深遠。所以需要以未來的眼光，在更高層面上進行周密的政策設(shè)計。好政策要落好，配套管理制度也要跟上，才能形成可供全國推廣的更新公攤改革方案，真正走向“零公攤”時代。

取消公攤，你怎么看？

你買的房公攤多大？

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來源：人民日報評論 新京報 中國網(wǎng) 光明網(wǎng) 晨報 現(xiàn)代快報 每日經(jīng)濟 第一財經(jīng)

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